Grundstück bezahlt

Gestern war es dann endlich soweit, wir haben unser Grundstück nach der Beurkundung im Januar, jetzt auch endlich bezahlt. Im Kaufvertrag war als Kaufdatum ja noch der Oktober in diesem Jahr enthalten, mit der Option das Grundstück auch vorher bereits final erwerben zu können. Eben genau diese Option wollten wir von Anfang an nutzen, hatten aber bei der Beurkundung aus Gründen der noch nicht ganz finalen Planung den Oktober aufgenommen.
Wie dem auch sei, gestern war es dann endlich soweit, wir haben den Kaufpreis auf Grundlage des Preises für den Mai überwiesen. Ja ich weiß das gestern der letzte Maitag war, aber mit unserer Gemeinde war es so abgesprochen und die haben auch kein Problem damit wenn das Geld durch die Banklaufzeiten erst in den nächsten Tage (also effektiv im Juni) bei ihnen ankommt. War ein wenig knapp, aber zum Glück kein Problem. Vielen Dank hier an unseren Bankberater und die Gemeinde.

Damit das alles auch wirklich so klappen konnte waren wir am Montag noch einmal beim Notar, damit er die Grundschuld beurkunden konnte. War wie immer ziemlich viel juristischer Text, welcher einem teilweise von der Formulierung und allem was so enthalten war Angst und Bange werden lassen konnte. Aber laut unseres Notars war das alles Standard und ist laut seiner Aussage in 99% der Fälle genau so wie es bei uns jetzt auch durchgeführt und von der Bank gewünscht wurde. Wir hoffen jetzt noch das die Gemeinde ihm schnell bestätigt das der Betrag eingegangen ist, dann kann er die Umschreibung im Grundbuch auf uns direkt mit der Eintragung der Grundschuld erledigen. Spart dann hoffentlich ein paar Euro an Gebühren.

Da wir damit jetzt quasi auch final der Besitzer des Grundstücks sind, müssen wir uns jetzt endlich mit dem Thema Versicherungen auseinandersetzen. Das ist bisher irgendwie immer untergegangen bzw. wurde verschoben. Jetzt haben wir am Freitag aber den ersten Termin und die nächsten Wochen noch zwei weitere. Mal schauen was uns da noch so alles erwartet, aber immerhin haben wir die Kosten für Versicherungen schon einmal eingeplant in unserer Kalkulation.

Baugrundgutachten erhalten

Wir hatten ja am 22. April ein Baugrundgutachten für unser Grundstück in Auftrag gegeben, wo uns gesagt wurde das es etwa zehn Tage dauern würde bis wir es erhalten. Was sollen wir sagen? Diese zehn zugesagten Tage wurden perfekt eingehalten, wenn wir die Wochenenden abziehen, dann wurde gerade einmal die Hälfte der Zeit benötigt. Das heißt jetzt leider im Umkehrschluss für uns das die nächste Rechnung ansteht, denn so schnelle Arbeit möchte natürlich auch belohnt werden.

Kommen wir aber zu den Ergebnissen des Gutachtens. Hier könnten eventuell auf uns noch weitere Kosten zu kommen, da laut des Gutachtens eine Drainage im Nordwesten des Hauses empfohlen wird. Liegt wohl am Gefälle und der schlechten Versickerungsfähigkeit unseres Grundstücks. Mal schauen was das dann so kostet.

Ansonsten haben wir einen eingeschränkt bis ausreichend tragfähigen Boden. Das klingt für mich als Laien jetzt auch erst einmal nicht so berauschend. Wenn ich mir die Gründungsempfehlung allerdings durchlese, dann klingt das nicht mehr so dramatisch und hört sich eigentlich genau so an wie es bisher von unserem Architekten vorgesehen war. Ich werde diesbezüglich trotzdem noch einmal Rücksprache halten, nur um hier auf Nummer sicher zu gehen.

Grunderwerbssteuer

Die notarielle Beurkundung unseres Grundstückskaufes liegt ja jetzt bereits fast zwei Monate zurück, daher war es nur eine Frage der Zeit bis der Bescheid über die Grunderwerbssteuer bei uns eintreffen würde.
Vorgestern war es dann soweit, es lagen zwei Briefe des Finanzamtes in unserem Briefkasten. Da wir unsere Lohnsteuererklärung für dieses Jahr noch nicht eingereicht hatten, konnte es diesbezüglich nichts sein. Zumal es hier dann nur ein Brief gewesen wäre. Also schnell in die Briefe geschaut und festgestellt das das Finanzamt in diesem Falle leider von uns Geld haben möchte.

Im Endeffekt aber gar nicht so schlimm, da der Betrag doch geringer ausgefallen ist wie erwartet. Das lag allerdings eher daran das der Bauherr in seiner Kalkulation die Grunderwerbssteuer vom falschen Grundstückswert aus berechnet hat. Das ist auf der einen Seite ärgerlich weil es ein so blöder Fehler war, auf der anderen Seite jetzt aber natürlich auch wieder positiv, da das so gesparte Geld in der Kalkulation natürlich sehr gut für etwas anderes eingesetzt werden kann.

Jetzt heißt es nur noch die Steuer zu bezahlen und dann endlich die Finanzierung komplett einzutüten, damit wir auch den Kaufpreis für das Grundstück bezahlen können. Jeder Monat den wir hier vor Oktober liegen spart uns bares Geld (wenn auch nicht sehr viel). Viel wichtiger ist hier aber, dass wir dann natürlich auch früher zu bauen anfangen können. Daher in die Hänge gespuckt und im April direkt mit den Banken wieder loslegen. Warum April? Ganz einfach, hier läuft das überarbeitete Programm 153 von der KFW an, welches eine längere Zinsbindung ermöglicht und gleichzeitig mehr Kapital zur Verfügung stellt.

Grundstückskauf beurkundet

Gestern war es dann soweit, der Termin beim Notar für die Beurkundung des Grundstückskauf stand an. Da wir den Vertragsentwurf bereits seit Ende November vorliegen hatten, war der Inhalt für uns natürlich nichts Neues mehr.
Somit war alles in allem dann auch in etwa einer Stunde erledigt. Etwa 3/4 der Zeit wurden mit dem Verlesen des Kaufvertrages beansprucht. Die restliche  Zeit haben wir auf ein paar Änderungen des Notars am Text gewartet. Nachdem diese Änderungen dann durchgeführt und nochmals verlesen wurden schritten wir dann zur Tat. Kurz den Lageplan, die Preistabelle mit Anmerkungen und den Vertrag unterschrieben und schon war der Bürgermeister unserer zukünftigen Gemeinde wieder weg.

Das Grundstück haben wir jetzt erst einmal mit Fälligkeit zum 31. Oktober gekauft, wobei wir auch jederzeit vorher zuschlagen können, wenn wir bereits vorher anfangen wollen. Da wir natürlich so früh wie möglich beginnen wollen (wahrscheinlich ab April, je nach Witterung und in Abhängigkeit von der KFW), werden wir von dieser Möglichkeit natürlich Gebrauch machen.
Dies ist auch recht einfach: Einfach mit der Zuständigen Sachbearbeiterin der Gemeine den Termin absprechen, den verringerten Kaufpreis überweisen und schon legt der Notar los mit der Umschreibung im Grundbuch. Das heißt also für uns, dass wir das Grundstück direkt nach Finanzierungszusage bezahlen werden, damit wir auch nicht zu viel Zeit mit der Umschreibung des Grundstücks verlieren. Wobei selbst das laut der Gemeinde kein Problem sein sollte. Sobald wir das Grundstück komplett bezahlt haben können wir den Bauantrag stellen und dann auch direkt loslegen, unabhängig davon ob es bereits auf uns umgeschrieben wurde oder nicht. Hoffen wir das wir uns da nicht unbedingt drauf einlassen müssen, sondern direkt auf unserem  Grund und Boden loslegen können.

Leider heißt das jetzt auch, dass demnächst dann die ersten Rechnungen und Steuerbescheide eintrudeln dürften. Spätestens dann in ein paar Monaten. Es wird also jetzt langsam wirklich ernst.

Entscheidung gefallen

Die Entscheidung ist gefallen. Da wir bei der Auslosung der alternativen Grundstücke in einem Nachbarort ja nicht unser Wunschgrundstück bekommen hatten und von den frei verfügbaren die guten im Endeffekt zu teuer gewesen wären, haben wir auf unsere bestehende Reservierung zurückgegriffen.

Wir haben also vor zwei Wochen die Gemeinde damit beauftragt den Kaufvertrag in die Wege zu leiten. Die Rückmeldung der Gemeinde haben wir auch bereits erhalten, wir warten jetzt auf Informationen vom Notar.

Für uns heißt das jetzt, dass wir uns jetzt definitiv für das Bauen und gegen das Kaufen einer Bestandsimmobilie entschieden haben. Bisher gab es diesen zweiten Weg ja nach wie vor. Jetzt gibt es also kein Zurück mehr. Da wir noch auf ein Angebot eines Hausanbieters warten, haben wir den Kauf des Grundstücks für Sommer nächsten Jahres geplant und mit der Gemeinde abgesprochen. Wir hoffen allerdings, dass wir vorher bereits zuschlagen können. Das hängt jetzt ganz von dem ausstehenden Angebot ab. Wenn das unseren Vorstellungen entsprechen sollte, könnte es eventuell bereits im März/April los gehen (je nach Witterung). Wir hoffen hier ja ein wenig auf den März, denn dann wäre ein Einzug vor Weihnachten im nächsten Jahr wahrscheinlich noch möglich. Für uns und unsere zwei Kinder wäre das auf jeden Fall das beste Weihnachtsgeschenk. Eventuell bekommen wir dieses Jahr ja schon ein kleines Geschenk in Form eines passenden Angebotes. Der Entwurf entspricht bis auf den Kniestock bereits unserer Wunschvorstellung. Bezüglich des Kniestocks müssen wir noch ein wenig tricksen, aber das wollen wir erst in Angriff nehmen wenn wir wissen wo wir mit dem aktuellen Entwurf (und Kniestock) preislich liegen.

Glasfaser im Boden

14Ende September hatte ich ja bereits von einer positiven Überraschung bezüglich der Internetversorgung unseres reservierten Grundstückes berichtet. Hier wurde uns vom Bauamt mitgeteilt, dass die Telekom das Baugebiet mit Glasfaser versorgen würde und die einzelnen Häuser so per FTTH (Fiber to the home) angeschlossen würden. Wirklich glauben konnte ich es damals noch nicht, da die Telekom ja im Moment eher Stimmung für Vectoring macht (und da nicht gerade positiv bei den Konkurrenten aufgenommen wird) und sie Glasfaser Hausanschlüsse ja eher Stiefmütterlich behandelt. Bei einem Rundgang durch das Baugebiet vor ein paar Wochen konnte ich dann allerdings den Beweis im Boden sehen. Dieser zeigte sich mir in Form von zwei dicken Glasfaserbündeln.

Glasfaserkabel

Glasfaserkabel im Graben

Das lässt doch für die Zukunft hoffen, auch wenn die Telekom hier ja gerne mal die technischen Möglichkeiten gerne Mal künstlich beschränkt. Aber immerhin hätten wir hier ja Glasfaser, was für die Zukunft deutlich besser ist wie Kupfer mit Vectoring oder so. Und das Haus sollte ja deutlich länger stehen wie nur 10 Jahre.

Auslosung der Grundstücke

Am 17. August hatte ich ja darüber geschrieben das in einem Stadtteil unseres bisherigen Wohnortes ein neues Baugebiet ausgewiesen wurde. Die Vergabe der Grundstücke erfolgt hier leider per Losverfahren, was auf der einen Seite fair ist, auf der anderen Seite aber gefühlt auch wieder nicht. Wie dem auch sei, die Auslosung hat letzte Woche stattgefunden und bei unserem Wunschgrundstück sind wir auf Platz zwei der Liste. Wenn der erste Kandidat abspringt haben wir die Chance das Grundstück zu bekommen.

Bei den beiden anderen Alternativen die wir angegeben hatten sind wir einmal auf Platz sechs und das dritte Grundstück wurde gar nicht mehr gelost, da es hier bereits zu viele Bewerber mit Priorität 1 oder 2 gab. Wir hatten es nur als dritte Priorität angegeben. Sprich, alle mit Priorität 3 für dieses Grundstück wurden gar nicht erst beim Auslosen berücksichtigt.

Vorgestern wurde uns dann noch eine Liste der noch nicht reservierten Grundstücke zur Verfügung gestellt. Diese Grundstücke haben den Vorteil das wir davon eines direkt und ohne erneute Auslosung reservieren könnten. Auf der einen Seite war ich überrascht das noch sehr viele Grundstücke verfügbar sind, aber bei näherer Betrachtung war dann zu erkennen das die Grundstücke alle von der Lage her eher suboptimal sind (teilweise Garten nur auf der Ostseite, oder Garten zur Südseite, aber dann direkt die Straße davor). Letztendlich gibt es nur noch drei Grundstücke die für uns in Frage kommen würden von der Lage (optimale Südausrichtung des Hauses möglich, Garten ebenfalls Richtung Süden). Allerdings sind das auch die drei größten Grundstücke, welche aufgrund ihrer optimalen Lage auch die teuersten sind vom Quadratmeterpreis. Dieser Preis zusammen mit der Größe hat wohl auch dafür gesorgt das diese Grundstücke in der ersten Verlosungsrunde von niemandem bevorzugt wurden. Klar hätte ich gerne ein ca. 1000 Quadratmeter großes Grundstück, keine Frage, aber dafür müsste dann das Haus einer Gartenhütte weichen weil einfach nicht mehr genügend Geld übrig wäre nach Kauf des Grundstückes. Vielleicht finde ich aber auch irgendwie noch den Goldesel, der sich bisher immer sehr gut vor uns versteckt.

Positive Überraschung

Es soll ja bekanntlich auch immer mal wieder positive Überraschungen geben, wenn auch die negativen gefühlten überwiegen. Wie dem auch sei, eine eben solche positive Überraschung erreichte uns in der letzten Woche in Form einer E-Mail des Bauamtes. Folgender Text war in dieser E-Mail zu lesen.

Für die Breitbandversorgung mittels FTTH-Technologie ist es erforderlich, dass auch die Inhouseverkabelung der Gebäude in Glasfasertechnik ausgeführt wird.

Eine von den Grundstückseigentümer bei der Errichtung der Gebäude ggf. bereits vorinstallierte Kupferverkabelung kann hierfür nicht verwendet werden.

Nach dem Ausbau stehen in dem bezeichneten Gebiet Breitband-Anschlüsse mit Bandbreiten bis 200Mbit/s im Download und 100Mbit/s im Upload zur Verfügung

Das musste ich dann direkt zwei Mal lesen, da ich bisher davon ausgegangen bin das die Telekom hier im Neubaugebiet ebenfalls auf das alte Kupferkabel und Vectoring setzt. Eine Glasfaserverkablung von der Vermittlungsstelle aus über den Verteilerkasten in der Nähe des Baugebietes, bis is Haus hinein kommt mir als Informatiker natürlich sehr entgegen.

In diesem Sinne ein Hoch auf FTTH (Fibre To The Home) und drei Mal auf Holz klopfen, dass die Telekom das tatsächlich durchzieht. Aber laut Bauamt sieht es wirklich gut aus, da noch kein Kabel der Telekom verlegt wurde während der Erschließung. Sprich die Telekom zieht ihre Kabel nachträglich durch vorhandene Leerrohre ein.

Bebauungsplan Probleme

Als wir uns Anfang des Jahres um ein Grundstück in einem Neubaugebiet in einer Nachbargemeinde bewarben, waren wir uns noch nicht im Klaren was der Bebauungsplan genau bedeutet. Als Laie lernt man ja im Laufe der Zeit immer neue Begriffe und deren Bedeutung, so auch mit der Vollgeschossigkeit. Der Bebauungsplan für unser Grundstück lässt maximal ein Vollgeschoss zu. Klingt erst einmal nicht dramatisch, wird es aber sofort wenn man bisher mit einer Stadtvilla geliebäugelt hat. Okay, das hatten wir in diesem Fall nicht, aber mit einem hohen Kniestock. Als Laie denkt man auch nicht daran das ein höherer Kniestock (>1,50m) ein Problem sein könnte. Weit gefehlt. In Hessen darf die Dachgeschossfläche nur 75% der Fläche des Erdgeschosses betragen. Berechnungsgrundlage ist hier für das Dachgeschoss alles was über 2,30m liegt. Da ist dann auch schon das Problem, denn je höher der Kniestock, desto mehr Fläche liegt bei einer Höhe über 2,30m.

Nachdem wir jetzt also mehrere Monate alles Mögliche hin und her gerechnet und geplant haben, waren wir letztendlich bei einem Entwurf der gepasst hätte. Wäre da nicht diese Limitierung auf das eine Vollgeschoss. Unsere Berechnungen hatten nämlich ergeben, dass wir mit ca. 6m² über dem Erlaubtem gewesen. Eine Erweiterung des Erdgeschosses in Form eines Eingangsanbaus sollte uns aber einen nicht gerade geringen fünfstelligen Betrag kosten. Was tun war also die Frage.

Wir haben uns für die offensive Variante entschieden und sind offen auf das Bauamt zugegangen. Wir erklärten freundlich die Situation  und wiesen auch auf die Sehbehinderung meiner Frau hin und fragten ob wir keine Befreiung bekommen könnten.
Die Antwort des Bauamtes war ebenso freundlich wie unsere Anfrage, allerdings war die Antwort leider ernüchternd. Sie könnten unser Anliegen und unsere Argumente verstehen, könnten auch rein rechtlich eine Befreiung aussprechen, wollten sich aber leider keinen Präzedenzfall in das Baugebiet holen. Das heißt für uns leider friss oder stirb – Sprich entweder den fünfstelligen Betrag zahlen und das Haus mit einem höheren Kniestock bauen, oder den Anbau weg lassen aber dafür dann den Kniestock runter.

Nur damit ihr eine ungefähre Idee habt um was es hier geht.: Wir hatten einen Kniestock von 1,30m geplant, was schon wesentlich niedriger war wie uns ursprünglich lieb war. Mit einer Befreiung wäre alles super gewesen und man hätte dem Haus nicht im Geringsten Angesehen das wir für 6m² eine Befreiung erhalten haben. Durch die Antwort des Bauamtes wären wir jetzt gezwungen gewesen auf ca. 85-90cm Kniestock runter zugehen. Wenn man jetzt hier noch einen Fußbodenaufbau mit Fußbodenheizung etc. von ca. 15-20cm ansetzt, wären nur noch 75cm übrig geblieben (im Bestfall). Da dies definitiv keine Option war, sind wir leider wieder zurück ans Reißbrett. Parallel haben wir uns um ein alternatives Grundstück in einem anderen Nachbarort beworben. Hier sind zwei Vollgeschosse erlaubt. Hier heißt es allerdings wirklich Glück zu haben, da die Nachfrage sehr hoch sein wird und die Vergabe per Los entschieden wird.

Unverhofft kommt oft

Unverhofft kommt oft

So zumindest heißt in einer Redewendung. In unserem Fall kann man eigentlich nicht von oft sprechen, aber ungeplante Dinge passieren nun einmal. Oft sind es nicht unbedingt erfreuliche Dinge die plötzlich und unverhofft geschehen, aber in diesem Fall könnte es durchaus positiv sein.

Plagten wir uns die gesamten letzten Monate bei Überlegungen bezüglich eines Hausentwurfes und des damit verbundenen Grundrisses immer mit der Limitierung des Bebauungsplanes auf 1 Vollgeschoss herum, haben sich letzten Freitag plötzlich neue Optionen ergeben.
Es wurden doch tatsächlich zwei neue Bauabschnitte in einem Stadtteil unseres aktuellen Wohnortes ausgewiesen. Etwas was auf der Homepage der stadteigenen Entwicklungsgesellschaft bereits für 2013 zur Entscheidung durch die Stadt veröffentlicht wurde. Jetzt also zwei Jahre später war es dann endlich soweit, trudelte doch eine Notification von ImmobilienScout letzten Freitag gegen Mittag auf meinem Handy ein. Und was soll ich sagen? Teilweise erste Sahne die Grundstücke, perfekte Südausrichtung, Glasfaseranschluss für Internet möglich, Kindergarten vor der Haustüre, ÖPNV Anbindung im 30 Minutentakt und trotzdem direkt in der Natur (perfekt für die Kids). Das Beste daran ist allerdings, dass das städtebauliche Konzept hier zwei Vollgeschosse zulässt, zumindest auf der breiten Masse der Grundstücke. Nachteil wäre leider das Losverfahren zur Vergabe der Grundstücke.

Wir werden uns jetzt also ein wenig Gedanken machen müssen ob wir noch einmal umschwenken, was wahrscheinlich sinnvoll wäre, oder ob wir es so belassen wie bisher angedacht, könnten wir das Grundstück schließlich sofort erwerben wenn wir wollten.
Ich denke das wir die Tage mal eine Runde durch die bestehenden Bauabschnitte drehen werden um die Lage etwas zu sondieren und um uns dann eventuell für ein potenzielles Grundstück, sowie für zwei Alternativen entscheiden und einfach mal unser Glück versuchen. Zwei Vollgeschosse würden die Planung nämlich definitiv vereinfachen.